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2012年下半年房地產市場發展分析

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2012年下半年房地產市場發展分析

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隨著房價調控政策、房產稅、限購令、新國八條等相關政策的出臺,2012年的樓市注定是不平靜的一年,宏觀調控一輪接著一輪,受政策調控影響,今年的房地產市場也確實受到了不小的沖擊。2011年底至2012年初,房地產市場經歷了冰凍時期,消費者駐足觀望,庫存量持續增加,很多項目無人問津,市場一度冷清。隨之,政府開始助力剛需,通過首套房貸利率的調整,開發商的變相降價促銷活動,三月份樓市逐漸回暖,成交量有所上漲,樓市出現了短暫的小陽春,然而好景不長,四月份的成交量較三月份有所下降。針對目前的市場狀況與調控政策,對下半年的房地產市場價格走勢和發展進行簡要分析。
 
1、2012年下半年房價走勢分析
 
我個人認為下半年的房格整體不會有上漲態勢,同時是購房者購房的最好時機,原因有三點:
 
一是在2011年底的中央經濟會議上涉及房地產業的政策方針有進一步推進房產稅改革試點;抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作;堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設,擴大有效供給,促進房地產市場健康發展。由此可以看出,政府加強保障房的建設勢必會沖擊普通住宅的市場需求。而且中央首次提出“促進房價合理回歸”這一帶有壓低房價的調控策略,而今年上半年的房價處于平穩狀態,沒有明顯的下降趨勢,因此并未達到政府的調控目標,未來一段時間政府從嚴的調控政策不會松動。
 
二是民眾的收入增長水平與國家經濟增長水平不相適應,從房價與家庭年收入比來看,中小城市比例不合理,普通家庭的購買力相對較弱,只能對目前的高房價望洋興嘆。
 
三是上半年的市場銷售主要是以小面積的剛需為主導,投資客群還在持幣觀望??⑸濤嘶航庾式鷓沽?,減少庫存量,勢必通過活動促銷等手段變相降價,來換取成交量。
 
2、開發企業的投資發展方向分析
 
受限購令政策的影響,住宅市場經歷了2011年的蕭條之后,開發商為了躲避限購政策,將目標紛紛轉向了商業地產和旅游地產,考慮到大部分商業地產和旅游地產游離于調控之外,是當前受限的投資人群的首選對象,而且中國富裕階層強大的購買輸出能力對商業地產和旅游地產構成了有力的市場支撐。隨著經濟的發展,城市人口的增加,現有商圈已經很難滿足人們的正常需求,城市附屬商業圈勢必要加強建設。
 
3、注重開發品質
 
整體市場不樂觀,購房者越來越趨于理性,因此產品品質很重要,越是在市場不好的情況下,開發企業更要根據消費者的需求建造適合市場需要的房子,購房者也會更加理性的選擇自己所需要的房子,因此開發商為了迎合市場,提高競爭力勢必會注重項目的開發品質。

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